جابجایی ۱۰۰۰ میلیارد دلاری در بازار املاک؛ خودروها تصمیم می‌گیرند کجا زندگی کنید

در سال‌های اخیر رویای ورود خودروهای بدون راننده یا به عبارتی دیگر «ماشین‌های خودران» به خیابان‌ها به واقعیت تبدیل شده و به زودی با فراگیر شدن این خودروها شاهد انقلاب بزرگی در دنیا خواهیم بود.

هرچند تا پیش از این اخبار و مقالات بسیاری درباره «تاثیرات اولیه» خودروهای بدون راننده منتشر شده و از چگونگی تاثیر این خودروها بر کاهش تلفات سوانح رانندگی، راحت‌تر شدن رانندگی یا حتی بیکار شدن تعداد زیادی از رانندگان کامیون صحبت شده است اما اکنون بحث اصل داستان حول محور «تاثیرات ثانویه» ماشین‌های خودران می‌چرخد و اینکه این خودروها چگونه با بهبود تجربه حمل و نقل و جابجایی باعث تجدیدنظر بشر در ادراک بنیان‌های زندگی خواهند شد.

برای روشن‌تر شدن ابعاد این تاثیر، از یکی از نیازهای اساسی بشر یعنی مسکن شروع می‌کنیم؛ یکی از مهمترین بخش‌هایی که خودروهای بدون سرنشین در آن تغییرات گسترده ایجاد خواهند کرد، بازار املاک و مستغلات است. تیراژ بالای خودروها، نظیر آنچه که «هنری فورد»، بنیانگذار کارخانه خودروسازی «فورد» با توسعه خط تولید انبوه به عنوان نماد انقلاب صنعتی دوم استارت آن را زد، به کلی ساختار محیط شهری و زندگی ایالات متحده را تغییر داد؛ از آن زمان فضاهایی مانند حومه شهر و فروشگاه‌های بزرگ را وارد ادبیات زندگی شهرنشینی کرد و سبب افزایش مهاجرت به شهرها شد.

حال این سوال پیش می‌آید که خودروهای بدون راننده چه بر سر آینده شهرها و حومه شهرهای ما خواهند آورد؟ قطع به یقین پاسخ این است: تغییراتی که ماشین‌های خودران در زندگی شهری ایجاد می‌کنند وحشتناک و بسیار وسیع خواهد بود.

بنابراین شرکت مشاوره 99mph، با هدف پاسخگویی به همین سوالات و ابهامات درخصوص ماشین‌های خودران راه‌اندازی شد. رویکرد اصلی مدیران این شرکت به جای شعار پردازی‌های معمول، ریشه در تحلیل داده‌های علمی دارد. آنها در واقع تلاش می‌کنند تا سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران، مردم و کسب و کارها را برای ورود توام با اختلال خودروهای بدون راننده به جاده‌ها و خیابان‌ها آماده کنند.

این شرکت برای بررسی تاثیر خودروهای بدون راننده بر صنعت املاک، یک مدل انحصاری مرتبط با ملک طراحی کرده‌ که دستکم یک میلیون دیتای ورودی به آن تزریق شده و مورد تحلیل قرار گرفته است. این مدل می‌تواند تاثیرپذیری الگوی مسکن را از تغییر الگوی حمل و نقل به خوبی پیش‌بینی کند که در ادامه به برخی از یافته‌های مهم این مدل می‌پردازیم.

یک رانندگی جنون آمیز برای دارندگان ملک

نتایج بررسی‌های این مدل نشان می‌دهد با ورود ماشین‌های خودران، در 13 ایالت اصلی آمریکا شاهد جابجایی ارزش ملکی به میزان قابل توجه 1 تریلیون دلار (1000 میلیارد دلار) خواهیم بود.

این ارزش قیمتی، از املاک دارای موقعیت ویژه و تاثیرگذار در ارزش واقعی آنها نظیر دسترسی به ایستگاه مترو، اتوبوس یا شاهراه‌های بزرگراهی رفته‌رفته فاصله گرفته و به سمت املاکی هدایت می‌شود که از این موقعیت‌ها و امکانات بهره‌مند نیستند یا مراکز اصلی شهر به دور هستند.

گرچه شاید رقم 1 تریلیون دلاری در این زمینه اغراق آمیز بنظر برسد اما این نکته را به خاطر داشته باشید که از نظر ارزش مالی، بازار املاک بسیار بسیار ارزشمند است. به عنوان مثال، شرکت Zillow که از معتبرترین پلتفرم‌های آنلاین املاک و مستغلات در دنیا محسوب می‌شود ارزش واحدهای مسکونی ایالات متحده را بالغ بر 29.6 تریلیون دلار تخمین زده است. در 13 ایالت مورد اشاره تغییرات ناشی از ورود خودروهای بدون راننده سهم 2 تا 13 درصدی را از ارزش کل این بازار به خود اختصاص خواهد داد.

چارت زیر نشان می‌دهد که کدام شهرها بیش از سایرین تحت تاثیر تغییرات ناشی از ماشین‌های خودران قرار خواهند گرفت.

اجازه دهید این رقم 1 تریلیون دلاری را ملموس‌تر و عینی‌تر کنیم: این رقم بالاتر از ارزش بازار کمپانی‌های بسیار مشهوری چون «اکسون موبیل»، «وال‌مارت» و «جی‌پی مورگان» است، آن هم روی هم! بنابراین در مسیر این تغییر بزرگ فرصت‌های زیادی به وجود خواهد آمد که البته ممکن است برخی از این فرصت‌ها نیز هدر برود اما آنچه که مسلم است این است که این یک تغییر بسیار بزرگ خواهد بود.

لابد می‌پرسید چرا دائم از این اتفاق به عنوان این یک تغییر بزرگ یاد می‌شود؟ پاسخ ساده است: چون در آینده نزدیک این ماشین‌های خودران هستند که به ما می‌گویند کجا را برای زندگی کردن و سکونت انتخاب کنیم.

برای اثبات این ادعا بد نیست سه سناریوی حاصل از فراگیر شدن ماشین‌های خودران را بررسی کنیم:

۱. خودروهای بدون راننده رفت و آمد را دلپذیرتر می‌کنند در نتیجه مردم دیگر با دوری مسیر مشکلی نخواهند داشت و حتی دورتر شدن مسیر را ترجیح می‌دهند: لابد می‌پرسید چطور چنین چیزی ممکن است؟ جواب این سوال در تجربه دلپذیر و امکانات خودروهای بدون راننده خلاصه می‌شود. قطعا 40 دقیقه ماندن در ترافیک در حالیکه می‌توانید تمام این مدت فیلم تماشا کنید، چرت بزنید یا با ایمیل‌های خود پاسخ دهید با زمانی که مجبور هستید با دو دست فرمان را بگیرید، دائم دنده عوض کنید و چهار چشمی مراقب جلوی خود باشید، داستان بسیار متفاوتی خواهد بود.

بسیاری از ما روزانه 1 تا دو ساعت در ترافیک هستیم تا از خانه به محل کار یا برعکس برویم. تقریبا کسی نیست که از ترافیک و رفت و آمد متنفر نباشد. چه کسی را سراغ دارید که دوست داشته باشد روزی دو ساعت در ترافیک بماند؟ اما قطعا بین کسی که خودش رانندگی می‌کند و کسی که فقط در داخل خودرو استراحت می‌کند تفاوت‌های بسیاری وجود دارد. حتی تغییرات جزئی در زمان و شیوه تردد شهری روی محاسبات و تصمیمات شخصی میلیون‌ها نفر برای انتخاب محل زندگی تاثیر می‌گذارد.

۲. ماشین‌های خودران حتی می‌توانند ترددها را کوتاه‌تر کنند: این موضوع یکی از موارد پر بحث است اما برخی بر این باورند تعداد بیشتری از ماشین‌های خودران می‌توانند با فواصل کمتر در هر لاین حرکت کنند ضمن اینکه میانگین سرعت از خودرویی به خودروی دیگر افزایش می‌یابد، که این دو عامل باعث کاهش زمان سفر در معابر می‌شود.

اما در این بین برخی دیگر معتقدند افزایش «تقاضای القایی» برای ماشین‌های خودران که باعث شده تا سفرهای درون شهری ارزان‌تر و خوشایندتر باشند، به زودی دستاوردهای فوق را خنثی خواهند کرد.

۳. خودروهای بدون راننده رفته‌رفته حمل و نقل عمومی را می‌بلعند: این ادعا حتی می‌تواند در مورد آسان‌ترین و راحت‌ترین روش‌های استفاده از شیوه‌های جابجایی نظیر ناوگان حمل و نقل عمومی که هم‌اکنون در بسیاری از کلانشهرها با مشکلات مالی مواجه هستند، صدق کند. ناوگان حمل و نقل عمومی که در بسیاری از شهرها با مشکل بودجه مواجه شده و کم‌کم در حال باختن عرصه به سرویس‌هایی مانند «اوبر» است، به راحتی نمی‌تواند با تلفیقی از آسایش، راحتی و قیمت‌های مقرون به صرفه که سفرهای فوری توسط ماشین‌ها خودران ارائه می‌شود رقابت کند. گرچه شاید این نتیجه‌گیری چندان هم خوشایند نباشد و همه همچنان انتظار داشته باشند دسترسی و نزدیکی به سیستم حمل و نقل عمومی روی ارزش املاک آن منطقه تاثیر خوبی داشته باشد.

اما به طور خلاصه باید گفت ماشین‌های خودران مسافت را چه از نظر زمان سفر و چه از نظر آسایش سفر، کوتاه می‌کنند. آنها در واقع نقشه‌های ذهنی ما را به هم ریخته و توابع فاصله‌ای (دور و نزدیکی به امکانات رفاهی و دسترسی به ناوگان حمل و نقل عمومی) که به ارزش مادی ملک شکل می‌دهند را تغییر خواهند داد. ده‌ها میلیون نفر از مردم آمریکا محل زندگی خود را متناسب با محل کار خود یا مقصدهای پرتردد خود انتخاب می‌کنند و همین عامل باعث شده تا کسب و کارها، شرکت‌ها و ادارات نیز تحت تاثیر این تصمیم رفتار متقابلی را در پیش بگیرند.

این تغییرات و جابجایی نیازها قطعا روی ارزش ملک تاثیر قابل توجهی خواهد داشت که ادامه این گزارش میزان و محل این تاثیرات را بررسی می‌کند.

بررسی مدل: تاثیر ماشین‌های خودران بر ارزش ملک

عامل اول: مسافت طی شده تا مرکز شهر

تاکنون درباره این موضوع مطالب بسیاری گفته شده است اما بسیاری از این بحث‌ها حد فاصل سال‌های 1960 تا 2000 میلادی بوده و به تازگی درباره این تاثیر صحبت‌های جدید و کاملی انجام نشده است.

امروزه، به لطف دسترسی به منابع مدرن Big Data یا کلان‌داده‌ها و تکنیک‌های تحلیل این داده‌ها می‌توان نسخه جامع‌تری برای این تحلیل ارائه کرد. در این تحلیل شرکت 99mph یک دیتابیس اختصاصی از 190 هزار ملک خرید و فروش شده طی یک بازه زمانی 6 ماهه را جمع آوری کرده که تمامی این املاک در حدفاصل 130 کیلومتری از 13 ایستگاه اصلی مترو در ایالات متحده قرار داشتند. آنها سپس داده‌های این دیتابیس را به کمک API های دریافتی از گوگل با داده‌های آماری رسمی و دیتا‌های ترافیکی گوگل مپ تلفیق کردند.

هدف اصلی از انجام این بررسی‌ها این بود که ببینند آیا همچنان مدت زمان رانندگی به مرکز شهر با ارزش ملک ارتباط مستقیمی دارد یا خیر؟ پاسخ به این سوال کمک می‌کند تا بتوان الگوی جابجایی و سکونت شهرنشینان را پیش‌بینی کرد.

برای شفاف‌تر شدن موضوع، شهر «واشنگتن‌دی‌سی» را به عنوان یکی از مثال‌ها در نظر می‌گیریم:

بررسی‌ها در این شهر از واریانس قابل توجه 61 درصدی در ارزش املاک حکایت داشت که این اختلاف قابل توجه را در نگاه اول می شد با تاثیر عواملی چون دوری و نزدیکی ملک مورد نظر به مرکز شهر تفسیر کرد اما پس از بررسی‌های دقیق مشخص شد به جز در واشنگتن‌دی سی این قاعده برای تمام شهرهای ایالات متحده صدق نمی‌کند.

مشاهده این چارت به تنهایی و بدون دخیل کردن عوامل کنترلی دیگر ممکن است باعث شود تا نتیجه بگیرید: اگر مدت زمان 45 دقیقه‌ای تردد فردی از خانه به مرکز شهر با 10 دقیقه کاهش به 35 دقیقه تقلیل یابد، به همان نسبت هم ارزش ملک محل سکونت این فرد افزایش می‌یابد. مثلا اگر ارزش ملک او مطابق با میانگین قیمت ملک در واشنگتن‌دی‌سی 376 هزار دلار باشد، با کاهش 10 دقیقه‌ای مدت زمان رسیدن به مرکز شهر، ارزش این ملک 19 هزار دلار افزایش می‌یابد و به 395 هزار دلار می‌رسد.

این مبلغ برای صاحبان ملک رقم قابل توجهی است که تجمیع این ارقام در نواحی نزدیک به ایستگاه‌ها و خطوط مترو منجر به تغییرات گسترده اقتصادی می‌شود.

اما سوال اینجاست که این اتفاقات برای کلیه خطوط مترو در شهر واشنگتن‌دی‌سی چه مفهومی خواهد داشت؟ محققان مرکز 99mph برای پاسخ به این سوال عوامل متعدد دیگری را علاوه بر تک متغیر زمان تردد دخیل کرده‌اند. در مدل کامل‌تر میزان این تغییر اقتصادی 88 میلیارد دلار فقط در شهر واشنگتن‌دی‌سی برآورد شد که نقشه زیر مناطقی که بیشترین سود را از افزایش قیمت ملک می‌برند به رنگ آبی درآمده‌اند.

عامل دوم: رفت و آمد در شهرهای چند مرکزی

نباید فراموش کرد که مقصد مسافرت‌های شهری افراد همیشه مرکز شهر نیست. در شهرهای تک مرکزی مانند واشنگتن‌دی‌سی، غالب جمعیت در روز به مرکز شهر تردد می‌کنند در حالیکه برخی شهرها مانند «فینیکس» دارای چند قطب یا هسته اصلی هستند که اصطلاحا به آنها شهرهای چند مرکزی می‌گویند.

در این شهرها، مردم برای رفتن به محل کار از هر مسیری تردد می‌کنند که این مساله ارتباط بین زمان تردد به مرکز شهر و ارزش ملک را نسبت به شهرهایی مانند واشنگتن‌دی‌سی متفاوت‌تر می‌کند. بنابراین مدت زمان تردد به مرکز شهر معیار مناسبی برای تخمین ارزش ملک در شهرهای چند مرکزی مانند فینیکس نیست.

حال این سوال مهم مطرح می‌شود که آیا فراگیر شدن ماشین‌های خودران در شهرهای چند مرکزی هم روی ارزش ملک تاثیرگذار خواهد بود؟ پاسخ مثبت است. شهروندان حتی اگر تنها به یک نقطه مرکزی شهر هم تردد نکنند بازهم رفت و آمد آنها به محل کارشان و در نهایت ارزش ملک متاثر از خودروهای بدون راننده خواهد بود. گرچه مدل سازی برای شهرهای چند قطبی دشوارتر از شهرهای تک مرکزی است اما تاثیر این تغییرات همچنان واقعی خواهد بود. در مدل 99mph برای شهر فینیکس، چندین نقطه مرکزی به عنوان محل کار در خارج از مرکز شهر مشخص شده و نتایج حاصل از این مدل حاکی از واریانس 70 درصدی ارزش ملک در این شهر بوده است.

کارشناسان موسسه 99mph با بررسی مدل شهری فینیکس برآورد می‌کنند با تاثیر تسهیل کننده ترافیکی ناشی از خودروهای بدون راننده، شاهد جابجایی 8 میلیاردی ارزش ملک در این شهر خواهیم بود که مناطقی را که بیشترین تاثیر را شاهد خواهد بود می‌توان در نقشه زیر مشاهده کرد.

عامل سوم: حمل و نقل عمومی دیگر تنها یک عامل با ارزش است و نه چیز بیشتر

از دیرباز نزدیکی به خطوط حمل و نقل عمومی نظیر مترو و اتوبوس تاثیر قابل توجهی روی قیمت ملک در یک منطقه داشته است. اما در الگوی جدید یعنی شهرهایی که در آنها حمل و نقل با خودروهای بدون راننده فراگیر می‌شوند نزدیکی به خطوط حمل و نقل عمومی نه تنها مزیت نیست بلکه جزو معایب نیز ممکن است به حساب بیاید و در عوض املاک دورتر از خطوط حمل و نقل عمومی به خصوص حمل و نقل ریلی نظیر مترو، ارزش بالاتری پیدا خواهند کرد.

از طرف دیگر برخی معتقدند در بین خطوط حمل و نقل عمومی، خطوط اتوبوسرانی به دلیل آنکه بهتر می‌توانند خود را با فناوری‌های جدید تطبیق دهند در دنیای خودروهای بدون راننده دوام خواهند یافت.

نتیجه‌گیری: یک برابری ارزشی بزرگ

با ورود ماشین‌های خودران شاهد یک «جابجایی ارزشی» شدید از خانه‌هایی که «آسایش» یعنی سهولت حمل و نقل و نزدیکی به مرکز شهر تا پیش از این یک مزیت مهم در افزایش قیمت ملک محسوب می‌شد؛ حال این مزیت به سمت خانه‌هایی نقل مکان خواهد کرد که «سختی» یعنی نبود دسترسی به ناوگان حمل و نقل عمومی سبب کاهش ارزش آنها شده بود. رفته رفته این اختلاف ارزش ملک در دو منطقه به حداقل رسیده و سبب شکل گیری نوعی برابری خواهد شد.

آیا زمان زیادی تا این تغییرات باقیست؟

هرچند این اتفاق و تغییرات گسترده دیر یا زود خواهد افتاد اما زمان دقیق آن همچنان محل بحث بسیاری از منتقدان است و اظهارنظرها همگی حول این سوال مهم و اساسی انجام می‌شوند که این اتفاق چقدر نزدیک است؟

شاید تا یکی دو دهه آتی شاهد پذیرش کامل خودروهای کاملا بدون راننده (خودروهای نسل پنجم یا L5 که کاملا خودران هستند و راننده یا سرنشین می‌تواند در هر نقطه از خودرو بنشیند) نباشیم اما به دلایل زیر این مساله نباید منجر به بی‌توجهی ما به این اتفاق شود.

۱. انتظارات آینده و نه واقعیت کنونی ارزش دارایی‌ها را تعیین می‌کنند: ارزش دارایی‌ها بر مبنای «انتظارات» از رویدادهای آینده است. بنابراین، تا پیش از آنکه اتفاقات آینده رنگ واقعیت بگیرند تغییرات در ارزش دارایی‌ها در نظر داشت. نمونه این مساله زمانی است که با انتشار خبر راه‌اندازی خط مترو در یک محله حتی تا پیش از تکمیل پروژه، قیمت ملک در آن منطقه دستخوش تغییر جدی می‌شود. این یعنی طی 5 تا 10 سال آینده و پیش از ورود ماشین‌های خودران به خیابان‌ها ارزش ملک تغییر خواهد کرد.

۲. فناوری ماشین‌های خودران تا حدودی عملی شده است: شما هم معتقد هستید به زودی شاهد ورود کامل خودروهای بدون راننده نسل پنجم به داخل خیابان‌ها نخواهیم بود؟ هرچند این فقط شما نیستید که چنین باوری دارید اما فراموش نکنید که در حال حاضر هم شاهد ورود محدود نسخه‌ ساده‌تری از ماشین‌های خودران به خیابان‌ها هستیم.

سیستم خودران «تسلا» که در برخی مواقع از آن با عنوان ماشین‌های خودران نسل 2 (L2) یاد می‌شود از همین حالا رانندگی را تا حد زیادی آسان کرده‌اند و این فناوری به زودی وارد بازار بزرگتری از خودروها خواهد شد.

بنابراین نیازی نیست که منتظر ورود خودروهای نسل پنجم باشیم تا این تغییرات را لمس کنیم بلکه هر فناوری که بتواند تردد و رانندگی را راحت‌تر کند و دیدگاه مردم را نسبت به مسافت محل کار تا خانه عوض کند در نهایت می‌تواند ارزش ملک را هم تغییر دهد.

نتیجه‌گیری نهایی: آینده‌ای پر سر و صدا

برای خریداران ملک: اگر سرمایه خود را نگه دارند ممکن است آن طور که تصور می‌کنند این سرمایه امنیت نداشته باشد.

برای سرمایه‌گذاران در حوزه ملک: آینده ارزش مالی این بازار به اندازه ارزش سرمایه سه برند معتبر اکسون موبیل، وال‌مارت و جی‌پی‌مورگان خواهد بود.

برای توسعه دهندگان شهری: توسعه شهری با تزریق بودجه دولتی انجام خواهد شد و توسعه دهندگان شهری را وادار می‌کند محدودیت‌های توسعه‌ای را همراه با نیازهای بشری مورد توجه بیشتری قرار دهند.

در یک کلام باید گفت دنیای ترسناک و در عین حال هیجان انگیزی در راه است.