مقایسه بازدهی بازار مسکن با سایر گروه های دارایی سرمایه‌ای

مطابق آمار، در طول ده سال گذشته رشد قیمت مسکن به دنبال رشد سریع قیمت آهن آلات سالیانه حدود ۳۰ درصد بوده است، این در حالیست که تورم حدود ۲۲ درصدی را داشته ایم. این بدان معناست که رشد حقیقی قیمت مسکن و قیمت آهن آلات مصرفی به طور سالانه ۸ درصد گزارش شده است. در مورد زمین این عدد به ۳۴ درصد می رسد که مقدار نسبتاً بالایی در مقیاس تجمعی محسوب می گردد. اما در بخش اجاره، رشد حدوداً ۲۱ درصدی را شاهد بوده ایم که همسو با تورم بوده است. بنابراین مطابق انتظار میزان رشد اجاره بها با درامد مردم پیش رفته است. اما رشد مسکن و زمین همچون دیگر گروه‌های دارایی سرمایه ای مانند بورس و طلا از تورم پیشی گرفته است. لازم به ذکر است در بین گروه ها، بازار سرمایه با رشد حدود سالانه ۵۶ درصد بیشترین رشد را تجربه کرده است.

آیا سرمایه گذاری در مسکن خوب است

اشکال سرمایه گذاری در حوزه مسکن شامل دو حوزه کلی ۱) ساخت و ساز و تولید مسکن و ۲) خرید و نگهداری زمین یا مسکن می‌باشد، که هر کدام ریسک‌های خود را دارا هستند و رابطه مستقیمی بین ریسک و بازدهی وجود دارد. هر چقدر این ریسک بیشتر باشد میزان بازدهی هم ممکن است بیشتر باشد. حوزه ساخت و ساز که به دلیل افزایش قیمت آهن و مصالح ساختمانی دارای ریسک بیشتری می باشد و به همین دلیل ۲۰ درصد سود بیشتری نسبت به خرید و نگهداری مسکن، مازاد بر افزایش قیمت زمین و تورم دارد. اما به هر شکل نوع اول یعنی ساخت و ساز مسکن ریسک بیشتری را دارد چرا که سرمایه گذار باید عملیات دشوارتری را طی کند تا به هدف سرمایه گذاری یعنی ساخت مسکن برسد.

در بین انواع ساختمان ها نیز ریسک واحدهای تجاری بیش از واحدهای اداری و پس از این دو کمترین ریسک مربوط به واحدهای مسکونی می باشد. چرا که واحدهای مسکونی همیشه دارای مشتری هستند و حداقل به راحتی درامد مستاجر را می توان از آن ها فراهم کرد بنابراین همیشه میزان تقاضا برای این ملک ها تقریبا ثابت است و نوسان زیادی ندارد. در صورتی که واحدهای اداری و تجاری ممکن است در مقاطعی به علت رکود دچار مشکل در تقاضا (به دلیل اثر نوسانات ارزی و تحریم ها بر روی کسب و کارها) باشند و شرایط بحرانی را داشته باشند.

از طرفی افزایش تعداد واحدهای تجاری در ایران ریسک این نوع سرمایه گذاری را نیز بیشتر کرده است. این افزایش به گونه ای است که مطابق آمار به طور مثال در تهران برای هر ۴ خانوار یک واحد تجاری وجود دارد و بسیاری از واحدهای تجاری حتی در پاساژهای مهم خالی و بدون متقاضی هستند. در شرایط طبیعی واحدهای مسکونی، ادارای و تجاری به ترتیب ۵، ۶ و ۸ درصد بازدهی اجاره دارند که در حال حاضر این نسبت برای واحدهای تجاری برقرار نیست و به نظر هم نمی آید چشم انداز خوبی داشته باشد.. به طور کلی رشد قیمت زمین بیشتر از قیمت مسکن بوده است اما باید در نظر داشت که در حالت مسکن درامد اجاره نیز به دارایی افزوده می شود در حالی که در زمین این ظرفیت وجود ندارد.

اولویت بندی پارامترهای مورد نیاز در خرید متراژ و مکان واحدهای ساختمانی

اینکه واحدهای با متراژ کوچک یا بزرگ، تهران یا شهرستان و حتی کدام مناطق تهران برای سرمایه گذاری مناسب تر است در دید بلند مدت و کلی مطابق آمار تفاوت قابل ملاحظه ای نخواهد داشت اما می تواند موضوعاتی از جمله پتانسیل و زیر ساخت رشد شهر، میزان عرضه و تقاضا و تراکم و محدودیت های موجود در ساخت و ساز تأثیر گذار باشد. به طور مثال در تهران مناطق یک، دو و پنج بیشترین رشد را داشته اند که به دلیل مستعد بودن برای پیشرفت بیشتر نسبت به سایر مناطق تهران مناسب تر بوده است و در مقابل مناطقی که دارای بافت فرسوده بیشتری بوده اند کمترین رشد را داشته اند. نکته حائز اهمیت دیگر این است که آمارهای ثبت شده این باور که رشد واحدهای کوچکتر بیشتر بوده است را رد می کند و کیفیت پتانسیل رشد شهر بیشترین تأثیر را خواهد داشت.

مزایای سرمایه گذاری در بازار مسکن

محافظت سرمایه در برابر تورم
 مسکن نیاز اساسی، همیشگی و بنیادی خوانوارها است که تقاضای مشخصی همیشه وجود دارد. با نگاه این موضوع در سطح جهانی مشخص می شود بیشترین رشد دارایی ها در طول یک قرن گذشته به خصوص در شهرهای بزرگ روی رشد قیمت مسکن بوده است. مطالعات نشان داده است که این روند در حال رشد نیز می باشد.

سرمایه گذاری کم ریسکی است.

قابلیت استفاده برای خانواده که منجر به داشتن ثبات و آرامش خاطر می گردد.
منبع بسیار خوبی برای گرفتن اعتبار مالی و اجتماعی برای خانوار محسوب می شود.

امکان وثیقه گذاری و وام گیری در هنگام تهیه مسکن وجود دارد که یک اهرم مالی بسیار مهم ایجاد می کند و میزان بازدهی را بسیار بالا می برد. همچنین در دوره های تورمی و چرخه های رشد قیمت مسکن این تفاوت بین بخش مسکن و سایر بخش ها محسوس تر می شود.

عدم تأثیر نه چندان زیاد نوسانات فصلی در بلند مدت برای سرمایه گذاری در این حوزه

معایب سرمایه گذاری در مسکن

برای حضور در حوزه سرمایه گذاری در مسکن، دارایی نسبتاً قابل توجهی نیاز است و با اعداد کوچک نمی توان وارد این بازار شد.
نقد شوندگی نسبتاً پایینی دارد (البته در شهرهای بزرگ بسیار بهتر از شهرهای کوچک می باشد)
دارای ریسک های حقوقی و قانونی می باشد که برای سرمایه گذاری کوتاه مدت محدودیت ایجاد می کند.

حوزه مسکن دارای چرخه های قیمتی می باشد به گونه ای که ممکن است چند سال وارد رکود شده به گونه ای که در این سال ها رشد واقعی قیمت مسکن منفی می شود که این موضوع ریسک هایی را به همراه خواهد داشت.

زمان ورود به این بازار در کشور ما بسیار حائز اهمیت است. پارامتر تعیین کننده در این موضوع چرخه های رکود و رونق بازار مسکن می باشد. در کشور ما این چرخه ها که به طور تقریباً منظم معمولاً یک دوره 6 ساله می باشند شامل 4 سال رکود و 2 سال رونق هستند. البته گاهی اوقات این الگوها تغییر می کند اما به طور کلی در چند دهه این چرخه تکرار شده است. بنابراین اگر کسی بتواند این زمان ها را تشخیص دهد و در ابتدای دوره رونق یا انتهای دوره رکود وارد این بازار بشود سود بسیار مناسب و مطمئنی می تواند کسب کند. اما به طور کلی در حوزه مسکن باید بیشتر نگاه بلند مدت داشت چرا که دارای ثقل سنگین تری نسبت به دیگر بازارهای سرمایه گذاری در کشورمان می باشد.

در حال حاضر طبق چرخه تکرار شده قبلی باید ابتدای رکود در این بازار باشد اما با توجه به تورم بالای کشور و افزایش سرسام آور دارایی های سرمایه ای در طول دو سال گذشته، هنوز آن چنان رکود دیده نشده است به گونه ای که در سه ماه گذشته قیمت مسکن ۵۰ درصد رشد داشته است اما در میزان ساخت و ساز و مقایسه رشد قیمت مسکن با سایر دارایی ها (با حذف تورم موجود) علائم رکود دیده می شود. با توجه به قیمت ها به نظر حباب قیمتی خاصی در مسکن مشاهده نمی شود و کاهش قیمت مسکن در آینده با پارامترهای اقتصادی موجود بسیار بعید به نظر می رسد.

منبع : مرکزآهن