گزارش «ملک‌رادار» از فصل پاییز: در بازار مسکن چه می‌گذرد؟

پلتفرم «ملک‌رادار» که یک موتور جستجوی املاک است دومین گزارش فصلی خود را منتشر کرد. این گزارش که مربوط به فصل پاییز است، وضعیت آگهی‌های مسکن در سایت‌هایی مانند دیوار، شیپور، آلونک، آی‌هوم و حتی روزنامه‌ها را بررسی می‌کند.

ملک‌رادار در گزارش خود بازار مسکن در استان‌های تهران، البرز و منطقه خراسان را بررسی کرده است اما در کنار آمارهای فصل پاییز، این آمارها را با فصل تابستان نیز مقایسه نموده. گزارش تابستان ملک‌رادار نشان داده بود که به علت گرانی مسکن و کاهش قدرت خرید در میان خریداران واقعی، تعداد آگهی‌ها در مراکز شهرهای بزرگ کمتر شده و در مقابل، این آگهی‌ها در حومه شهر افزایش داشتند.

پاییز ۹۸ زیر ذره بین

وقتی در یک نگاه، پاییز ۹۸ را بررسی می‌کنیم، متوجه می‌شویم که در همه‌ی پلتفرم‌ها بیشتر از ۲.۷ میلیون آگهی ثبت شده است. نکته مهم اینجاست که تعداد آگهی‌های فروش مسکن، تقریبا ۶۰۰ هزار عدد بیشتر از آگهی‌های رهن و اجاره هستند.

مقایسه‌ی تابستان و پاییز در آگهی‌های مسکن نیز نشان می‌دهد که تعداد آگهی‌ها به شدت کاهش داشته‌اند؛ کاهشی که به بیشتر از ۵۸۰ هزار مورد می‌رسد. ملک‌رادار می‌گوید این مسئله شاید دو علت داشته است که مورد اول، ادامه رکود و مورد دوم، پایان تابستان یعنی پایان فصل جابه‌جایی مستاجران است.

نکته مهم‌تر اینکه در پاییز در مقایسه با تابستان، قیمت در استان تهران کاهشی ۱۰۰ میلیونی داشته است. با این حال البرز و خراسان افزایش کمی را تجربه کرده‌اند. ملک‌رادار می‌گوید با توجه بـه افزایش شدید قیمت‌ها در تهران طی ۶ ماه ابتدایی سال، بسیاری از خریداران واقعی مسکن به سمت استان البرز رفتند و این موضوع باعث افزایش قیمت در آن منطقه شد.

آمار جالب دیگری که در گزارش ملک‌رادار دیده می‌شود، مربوط به تعداد آگهی‌های منتشر شده در هر یک از پلتفرم‌های محبوب این بازار است. در پاییز، دیوار سهم خود را به ۶۵ درصد رسانده و شیپور، ۲۵ درصد از بازار آگهی‌های مسکن را به خود اختصاص داده است. آی هوم هم سهمی ۵.۵ درصدی دارد. سهم روزنامه همشهری که سال‌ها پیش در این حوزه حکم‌رانی می‌کرد هم به زیر ۲ درصد رسیده است.

از طرفی زمانی که به پراکندگی آگهی‌های ثبت شده در تهران نگاه می‌کنیم، منطقه دوم شامل محله‌های پونک، آریاشهر، شهرآرا، ستارخان، گیشا، شهرک ژاندارمری، شهرک غرب، سعادت آباد و طرشت، بیشترین آگهی‌ها را به خود اختصاص داده‌اند. پس از آن نوبت به منطقه یک تهران می‌رسد. اما نکته جالب‌تر اینکه حومه تهران، پس از منطقه دو و یک، بیشترین حجم آگهی را داشته است؛ روندی که بر اساس گزارش ملک رادار از تابستان امسال شدت گرفته است.

وقتی به بخش تفکیک آگهی‌ها بر اساس متراژ نگاه می‌کنیم، می‌بینیم که واحد‌های ۶۱ تا ۷۵ متری بیشترین سهم را در آگهی‌ها داشته‌اند. در مجموع بیشترین سهم، به گروه آگهی‌های ۴۶ تا ۹۰ متری می‌رسد. ملک‌رادار می‌گوید در سال‌های اخیر، گرایش به ساخت چنین واحدهایی بیشتر شده و در مقابل، خانواده‌ها نیز از واحدهایی با دو اتاق خواب، استقبال می‌کنند. در مقابل، واحدهایی با متراژهای بالاتر، به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها، اقبال کمتری دارند.

میانگین قیمت در تهران

اما شاید بتوان گفت مهم‌ترین نمودار در گزارش ملک‌رادار، نمودار فوق است؛ جایی که میانگین قیمت‌ مناطق مختلف تهران، بر اساس آگهی‌ها (و نه قرارداد نهایی) استخراج شده است. در واقع نمودار آگهی‌ها در تهران نشان می‌دهد بین ارزانترین و گرانترین منطقه در استان، فاصله‌ای تقریبا ١٠ برابری وجود دارد.

گران‌ترین منطقه تهران، منطقه یک است که میانگین قیمت املاک مسکونی در آن، از ۳۴ میلیون تومان فراتر می‌رود. این در حالیست که در حومه تهران (که در نمودارهای قبلی دیدیم درخواست بسیار بالایی پس از منطقه یک و دو دارد)، قیمت هر متر آپارتمان به ۳.۴ میلیون تومان می‌رسد.

ارزان‌ترین منطقه تهران، مربوط به منطقه ۲۰ (شهر ری) با میانگین قیمت حدود ۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در ازای هر متر مربع آپارتمان مسکونی است. اما ارزان‌ترین منطقه در داخل شهر تهران، منطقه ۱۸ با قیمت متوسط ۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است.

ملک‌رادار می‌گوید اگر قیمت مناطق یک و سه را جدا کنیم، متوسط قیمت در تهران به کمتر از متری ۲۰ میلیون تومان می‌رسد. این سامانه در گزارش خود به نکته جالب دیگری هم اشاره می‌کند و می‌گوید تنها در منطقه ٣ است که قیمت هر مترمربع مسکن، فاصله کمی با قیمت املاک تجاری و اداری دارد.

این نمودارها برای البرز و خراسان نیز تهیه‌ شده‌اند که در صورت تمایل می‌توانید آن‌ها را در گزارش کامل ملک رادار مشاهده کنید. گزارش ملک‌رادار همچنین پیش‌بینی می‌کند که معاملات مسکن در منطقه ۵ تهران، شدت خواهد گرفت.

قطع اینترنت

این گزارش به قطعی ۱۱ روزه اینترنت در آبان ماه اشاره می‌کند و می‌گوید این وضعیت به رکود بیشتر بازار مسکن منجر شد: «در حالی که بازار مسکن در سال جاری رکود شدیدی را تجربه می‌کند، قطعی اینترنت باعث ایجاد وقفه‌ای جدی در انتشار آگهی‌های این صنعت شـد و رکود را شدیدتر کرد؛ به گونه‌ای که آمار معاملات مسکن در آبان ماه امسال، ۴۰ درصد کمتر از همین مدت در سال گذشته بود.»

بر اساس گزارش ملک‌رادار، در دوره قطع اینترنت سایت‌های آلونک و آی‌هوم بیشتر از دیگر سایت‌ها آگهی از دست داده‌اند. همین مسئله نشان می‌دهد که قطع اینترنت به کسب‌وکارهای کوچک، زیان بیشتری رساند. نکته عجیب‌تر اینکه حتی در زمان قطع اینترنت، آگهی‌های روزنامه همشهری هم با کاهش ۳۲ درصدی مواجه بوده است.

در یک کلام، قطع اینترنت سبب شده است تا تعداد آگهی‌های مسکن ۱۲ هزار مورد در روز کاهش پیدا کند؛ اتفاقی که مشخصاً به رکود بازار مسکن در پاییز دامن زده است.