گزارش ملک‌رادار از فصل زمستان منتشر شد: رکود در سایه افزایش قیمت‌ها

پلتفرم «ملک‌رادار» که یک موتور جستجوی املاک است با انتشار گزارشی از زمستان 99 اعلام کرده رکودی که در بازار مسکن دیده می‌شود، نه در تعداد آگهی‌های فروش ملک یا افزایش قیمت‌ها بلکه در تعداد معاملات انجام شده بوده که رشد قیمت‌ها یکی از اصلی‌ترین دلایل آن است.

ملک‌رادار در گزارش خود بازار مسکن در استان‌های تهران، البرز، گلستان، مازندران، گیلان و منطقه خراسان را بررسی و در کنار آمارهای فصل زمستان، آن‌ها را با فصول گذشته سال 98 و 99 مقایسه کرده است.

این گزارش در کنار اشاره به رکود تعداد معاملات مسکن در سایه افزایش قیمت‌ها، نشان می‌دهد هرچند تعداد کل آگهی‌های ملکی در استان تهران در فصل زمستان به نسبت پاییز کاهش داشته؛ اما این کاهش مربوط به آگهی‌های رهن و اجاره است و در استان‌های دیگر چنین موضوعی دیده نمی‌شود.

همچنین طبق این گزارش فاصله گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق پایتخت به حدود 5 برابر رسیده است و این رقم برای املاک ویلایی و آپارتمان در حومه تهران به ترتیب 10 و 13 برابر است.

افزایش قیمت‌ها نیز موجب ادامه‌دار شدن گرایش خریداران و مستاجران به سمت مناطق ارزان‌تر و حومه شهرهای بزرگ شده است. به طور مثال حومه کرج، همچنان حدود یک چهارم آگهی‌های استان البرز را به خود اختصاص داده است. رشد قیمت‌ها تنها محدود به تهران و البرز نمی‌شود و در این گزارش شاهد افزایش چشمگیر متوسط قیمت درج شده در آگهی‌های استان‌های شمالی به نسبت پاییز و عبور متوسط قیمت ملک در منطقه یک مشهد از 25 میلیون تومان هستیم.

زمستان 99 زیر ذره‌بین

وقتی در یک نگاه، زمستان 99 را بررسی می‌کنیم، متوجه می‌شویم که در همه پلتفرم‌ها بیش از 5.3 میلیون آگهی ثبت شده است. نکته جالب توجه اینجاست که تعداد آگهی‌های فروش تقریبا 3.2 میلیون عدد بیشتر از آگهی‌های رهن و اجاره هستند.

اگر چه در تمامی استان‌ها و مناطق مورد بررسی تعداد آگهی‌ها به نسبت پاییز 99 و زمستان 98 بیشتر شده است اما در تهران، آگهی‌های زمستانی کمتر از پاییز بوده است. افزایش 340 هزار موردی آگهی‌ها به نسبت پاییز در حالی رخ داده‌ که فصل زمستان به طور معمول زمان جا به جایی مستاجران نبوده و بازار مسکن به صورت کلی در نیمه دوم سال با رکود در تعداد معاملات همراه بوده است.

نگاهی به آگهی‌های فروش ملک نشان می‌دهد عمده افزایش تعداد آگهی‌ها در فصل زمستان مربوط به این بخش بوده است و چیزی حدود 426 هزار آگهی فروش بیشتر از پاییز 99 به ثبت رسیده که 28 درصد از آن سهم استان تهران است.

در استان البرز و منطقه خراسان و استان‌های شمالی تعداد آگهی‌های رهن و اجاره به نسبت فصل پاییز و زمستان ۹۸ بیشتر شده‌اند؛ اما در استان تهران شاهد کاهش تعداد آگهی‌های رهن و اجاره هستیم. این آمار نشان می‌دهد زمستان ۹۹ کمترین آگهی‌های رهن و اجاره پایتخت در دو سال اخیر را داشته است و باه کاهش بسیار چشمگیری نسبت به فصل پاییز همراه بوده است.

ملک‌رادار بخش دیگری از گزارش خود را به بررسی سهم پلتفرم‌های مختلف از آگهی مسکن اختصاص داده است که در تمامی مناطق مورد بررسی، «دیوار» بیشترین سهم را داشته است. به صورت کلی می‌توان گفت پلتفرم دیوار حدود ۶۶ درصد بازار آگهی های املاک را در اختیار دارد اما در برخی مناطق مثل خراسان این رقم به نزدیک 95 درصد می‌رسد.

پلتفرم «شیپور» نیز اگر چه به روند افزایشی سهم خود از بازار آگهی‌های تهران و شمال ادامه داده اما در استان البرز و منطقه خراسان نتوانسته این رشد را حفظ کند تا سهم 32 درصدی از بازار پلتفرم‌های درج آگهی املاک داشته باشد.

پراکندگی و تفکیک آگهی‌ها

زمانی که به پراکندگی آگهی‌های ثبت شده در تهران نگاه می‌کنیم، عموم مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به نسبت پاییز سال گذشته آگهی‌های کمتری در زمستان داشته‌اند و تنها مناطق ۱، ۲، ۶،۱۷ و ۲۲ آگهی‌های‌شان بیشتر از فصل پاییز بوده است. حومه تهران نیز با وجود کاهش حدود ۴ هزار آگهی، همچنان به تنهایی بیش از یک پنجم کل آگهی‌های استان را به خود اختصاص داده است.

تفکیک آگهی‌ها براساس فروش و اجاره نیز نشان می‌دهد گرچه آگهی‌های فروش در استان تهران نسبت به پاییز اندکی افزایش داشته است اما همچنان کمتر از آگهی‌های فروش مجموع استان‌های شمالی است.

نکته جالب در آگهی‌های رهن و اجاره این است که گرچه استان تهران با کاهش این دسته از آگهی‌ها روبه‌رو بوده؛ اما همچنان مجموع آگهی‌های رهن و اجاره استان‌های شمالی، البرز و منطقه خراسان، به اندازه آگهی‌های تهران نیست که نشان‌دهنده بزرگی بازار مسکن در تهران است.

آنچه درباره آگهی‌های فروش و اجاره استان‌ها گفته شده درباره آگهی‌های املاک اداری و تجاری نیز صادق است و علی‌رغم توسعه سریع استان‌های شمالی و البرز و همچنین اهمیت اقتصادی خراسان، همچنان مجموع آگهی‌های املاک اداری و تجاری این مناطق از استان تهران کمتر است.

میانگین قیمت املاک

یکی از مهم‌ترین نمودارهای گزارش ملک‌رادار را می‌توان آمار مربوط به قیمت مناطق مختلف استان‌های مورد بررسی دانست که بر اساس آگهی‌ها (و نه قرارداد نهایی) استخراج شده است.

این نمودار نشان می‌دهد فاصله گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق پایتخت، به حدود ۵ برابر رسیده است و این فاصله برای املاک تجاری چیزی حدود 2.3 برابر است.

گران‌ترین منطقه تهران، منطقه یک است که میانگین قیمت املاک مسکونی در آن، از متری 82 میلیون تومان فراتر می‌رود. منطقه 17 نیز ارزان‌ترین منطقه پایتخت بوده که میانگین قیمت املاک مسکونی در آن نزدیک به متری 16 میلیون تومان است. این در حالی‌است که در حومه تهران، قیمت هر متر آپارتمان به 8.6 میلیون تومان می‌رسد که نسبت به پاییز 98 بیش از 2.5 برابر افزایش داشته است.

ملک‌رادار می‌گوید متوسط قیمت در تهران حدود متری ۲۰ میلیون تومان و این رقم برای املاک تجاری و اداری متری 60 میلیون تومان است.

اگرچه حومه تهران با وجود تخصیص یک پنجم آگهی‌های ملکی پایتخت به خود، از نظر قیمت میانگین از کل مناطق پایتخت ارزان‌تر است اما این ارزانی در تمامی مناطق حومه یکسان نیست.

بیشترین و کمترین متوسط قیمت خرید هر متر مربع در محدوده تهران به ترتیب متعلق به لواسان با 63.1 میلیون تومان و ملارد با 4.8 میلیون تومان است. برای خانه‌های ویلایی نیز فشم، اوشان، میگون  جزو گران‌ترین محدوده بوده و ملارد نیز ارزان‌ترین خانه‌های ویلایی را دارد.

 

طبق گزارش ملک‌رادار، منطقه یک در استان البرز گران‌ترین املاک مسکونی را دارد. قیمت هر متر مربع خانه‌های این منطقه به متری 21.9 میلیون تومان می‌رسد. در حومه کرج نیز املاک با متری 4.9 میلیون تومان، ارزان‌تر از سایر مناطق هستند. قیمت ملک مسکونی در این استان به طور متوسط 13 میلیون تومان است.

در استان خراسان متوسط قیمت مناطق به ازای هر متر مربع حدود 9 میلیون تومان است و منطقه یک مشهد با قیمت هر متر مربع 25 میلیون تومان، گران‌ترین و منطقه 3 با قیمت متری 5.4 میلیون تومان ارزان‌ترین محدوده مشهد به حساب می‌آید. آشخانه در استان خراسان شمالی و طبس در خراسان جنوبی نیز ارزان‌ترین املاک را در این منطقه دارند.

متوسط قیمت‌ها در استان های شمالی به نسبت پاییز، افزایش چشمگیری داشته است و تنها قیمت املاک اداری و تجاری در مازندران کاهش اندکی را نشان می‌دهد. در زمستان همچنان متوسط قیمت املاک مسکونی استان گلستان از گیلان و مازندران بیشتر بوده است؛ هرچند این موضوع در تمامی مناطق و شهرهای استان‌ها صادق نیست.

خرید برای اجاره

از آنجا که برخی از خریداران ملک، بخشی از پول خرید را با استفاده از پول رهن آن تامین می‌کنند، نسبت قیمت رهن به خرید، اهمیت زیادی دارد. در استان تهران، بهترین نسبت قیمت اجاره به خرید را حومه تهران با پوشش 14.5 درصد قیمت خرید دارد که این موضوع عجیبی هم نیست و در صفحات قبلی دیدیم تعداد آگهی ها در این منطقه از دیگر مناطق تهران بیشتر است و همچنین غیر از یکی دو منطقه ویلایی مانند لواسان، بقیه مناطق حومه تهران، قیمت بالایی ندارند و بدین ترتیب نسبت اجاره به خرید در آن‌ها مناسب است.

در داخل شهر تهران، منطقه ۳ بدترین نسبت را با 7.9 درصد دارد. اما نکته جالب در مقایسه املاک مسکونی با اداری و تجاری تهران است به گونه‌ای که در شمال تهران، نسبت اجاره به خرید در املاک اداری و تجاری بشتر از املاک مسکونی است و هرچه به سمت جنوب می‌رویم، این وضعیت برعکس می‌شود.

بدین ترتیب می‌توان گفت اگر کسی با هدف اجاره دادن، ملکی را می خرد بهتر است در شمال تهران یک ملک اداری یا تجاری و در جنوب تهران، یک ملک مسکونی بخرد.

از نظر نسبت اجاره به خرید، استان گیلان بهترین وضعیت را نسبت به دو استان شمالی دیگر دارد و خریداران در این استان راحت‌تر می‌توانند روی نرخ رهن حساب باز کنند.

در خراسان، منطقه ۲ و حومه شهر مشهد، منطقه ۱۲ این شهر و نیشابور بالاترین نسبت‌ها را دارند. هرچند اعداد در تربت جام، آشخانه و طبس، بسیار بالا است که می‌تواند ناشی از کمی تعداد آگهی‌ها در این مناطق باشد. در املاک اداری و تجاری نیز مناطق ۲ و ۱۲ شهر مشهد وضعیت خوبی دارند.

در استان البرز، بهترین نسبت اجاره به خرید املاک مسکونی را حومه کرج دارد و سپس منطقه ۳ کرج. به صورت نسبی می‌توان گفت این نسبت از منطقه ۳ به صورت مداوم کم می‌شود تا در منطقه ۱۲ دوباره افزایش می‌یابد. در املاک اداری و تجاری نیز منطقه ۴ بهترین نسبت را دارد و پس از آن حومه کرج و منطقه ۱۰ هستند.

ملک بخریم یا نه؟

ملک‌رادار در بخش آخر گزارش خود به تحلیل بازار مسکن در سال 99 و پیش‌بینی آن برای 1400 پرداخته است. اگرچه بازار مسکن سال گذشته در رکود بوده و حتی در برخی از موارد شاهد کاهش قیمت‌ها در بخش فروش بودیم اما افزایش آرام قیمت مسکن در ماه‌های اخیر باعث شده برخی خریداران تصور کنند رکودی در بازار وجود ندارد.

این در حالی است که کارشناسان بازار املاک، تعداد معاملات را به عنوان نماد رشد و رکود در نظر می‌گیرند و افزایش قیمت‌ها در این بازار را متاثر از شاخص‌های دیگری مانند تورم عمومی و... می‎دانند. با توجه به این نکته می‌توان انتظار داشت در ماه‌های آینده قیمت مسکن به صورت عمومی تغییر چندانی نداشته باشد و حتی ممکن است در صورت رخدادن برخی اتفاقات سیاسی، قیمت‌ها در بازار به شکل محسوسی کاهش یابند. هرچند این کاهش موقتی است و بعد از چند ماه دوباره قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی افزایش می‌یابد.

در همین حال فعالان بازار مسکن می‌گویند این بازار در فصل بهار سال ۱۴۰۰ متاثر از چهار عامل قیمت ارز، مذاکرات وین، افت انتظارات تورمی و کاهش توان متقاضیان خواهد بود که باعث می‌شود قیمت‌ها در بازار چندان افزایش پیدا نکرده و رکود ادامه یابد.

بدین ترتیب ملک‌رادار به آن دسته از افرادی که برای استفاده شخصی به دنبال خرید ملک هستند پیشنهاد می‌کند تا در ماه‌های پیش‌رو وارد بازار شوند اما آن دسته از خریدارانی که به دنبال سرمایه‌گذاری هستند بهتر است تا رسیدن به یک نقطه ثبات که می‌تواند تابستان امسال یا حتی نیمه دوم سال جاری باشد، دست نگه‌دارند.

شما می‌توانید گزارش مفصل ملک‌رادار را از این لینک دریافت کرده و مطالعه کنید.